KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKİ REHBERİ

2 saat önce

7 dakikada okunur

KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKİ REHBERİ

Maliklerin hakları, müteahhit sözleşmeleri ve hukuki süreç

ADA & ÖZYURTSEVEN HUKUK VE DANIŞMANLIK

Kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz?

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesinden ibaret değildir. Süreç; mülkiyet hakkının korunması, paydaşlar arasında karar alınması, yüklenicinin seçilmesi, sözleşme koşullarının belirlenmesi, tapu işlemlerinin yürütülmesi ve yeni yapının zamanında teslim edilmesi gibi pek çok hukuki ve teknik aşamayı içerir. Özellikle büyükşehirlerde eski yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacıyla birlikte kentsel dönüşüm uygulamaları, taşınmaz maliklerinin gündeminde önemli bir yer tutmaktadır.

Bununla birlikte, dönüşüm sürecinin doğru yönetilmemesi; hak kayıplarına, uzun süreli uyuşmazlıklara, inşaatın yarım kalmasına ve mülkiyet hakkını etkileyen ciddi sonuçlara neden olabilir.

Bu rehberde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin temel aşamalarını, taşınmaz maliklerinin haklarını ve yükleniciyle kurulacak hukuki ilişkinin dikkat edilmesi gereken yönlerini ele alıyoruz.

1. Kentsel dönüşüm nedir ve hangi mevzuata tabidir?

Kentsel dönüşüm, yapıların ve yerleşim alanlarının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir hale getirilmesi amacıyla yürütülen uygulamaları ifade eder. Bu uygulamalar, mevcut yapının risk durumuna, taşınmazın bulunduğu alanın hukuki statüsüne ve projenin niteliğine göre farklı usullere tabi olabilir.

Türkiye'de afet riski taşıyan yapıların dönüştürülmesine ilişkin temel düzenleme 6306 sayılı Kanun ve bu Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'dir. Bununla birlikte, projenin niteliğine göre Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat da önem taşır.

Kentsel dönüşüm her yapı için aynı şekilde mi uygulanır?

Hayır. Bir yapının fiziksel olarak eski olması veya deprem riski taşıdığı düşünülmesi, tek başına her durumda 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem yapılması için yeterli değildir. Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları birbirinden farklı hukuki durumları ifade eder. Uygulanacak usul, maliklerin karar alma yöntemi ve idari işlemler taşınmazın hukuki kapsamına göre belirlenmelidir.

2. Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, ilgili mevzuat kapsamında yetkili ve lisanslı kurum veya kuruluşlar aracılığıyla, belirlenen teknik esaslara göre yaptırılabilir. Tespit raporunun hazırlanmasının ardından rapor ilgili idari birim tarafından incelenir; uygun bulunan tespit üzerine tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenmesine ilişkin işlemler yürütülür ve ilgililere mevzuata uygun bildirim yapılır.

Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?

Evet. Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, mevzuatta belirtilen süre ve usule uygun olarak itiraz edebilir. İtiraz süresinin başlangıcı ve başvuru yöntemi somut olayda yapılan bildirim ve ilan işlemlerine göre kontrol edilmelidir. Teknik raporlar ve itiraz gerekçeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Riskli yapı tespitine itiraz ile yıkım işlemine, idari kararlara veya dönüşüm sözleşmesine karşı başvurulabilecek hukuki yollar aynı değildir. Her işlem kendi hukuki niteliği ve süreleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

3. Riskli yapı kesinleştiğinde hangi işlemler yapılır?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle tahliye ve yıkım aşamasına geçilebilir. Tahliye ve yıkıma ilişkin bildirimler, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde belirlenen usule göre gerçekleştirilir. Süresinde tahliye veya yıkım yapılmaması halinde ilgili idari makamlarca gerekli işlemler yürütülebilir.

Bu aşamada tapu ve takyidat kayıtları, yapı üzerindeki ipotek ve hacizler, tahliye takvimi, kiracıların hukuki durumu, kira yardımı başvuruları ve yıkım sonrasında izlenecek model birlikte değerlendirilmelidir.

4. Kentsel dönüşümde karar alma süreci: Oybirliği mi, salt çoğunluk mu?

Kentsel dönüşümde tüm maliklerin anlaşmasının zorunlu olup olmadığı, taşınmazın tabi olduğu hukuki rejime ve yapılacak işleme göre değişir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli uygulamalarda, oybirliği sağlanamaması halinde maliklerin arsa payları oranında salt çoğunluğu ile karar alınması mümkündür. Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlasını ifade eder.

Karar yeter sayısı kişi sayısına göre değil, ilgili uygulamada arsa payları esas alınarak hesaplanabilir. Bu nedenle bağımsız bölüm sayısı veya olumlu oy veren malik sayısı tek başına yeterli bir gösterge değildir.

Salt çoğunluk kararı hangi sonuçları doğurabilir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilgili uygulamalarda, gerekli çoğunlukla alınan kararlar doğrultusunda yeni yapılaşmaya ilişkin işlemler yürütülebilir. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından, kanuni koşulların oluşması halinde özel satış usulü gündeme gelebilir. Kararın alınması, teklifin hazırlanması, bildirimlerin yapılması ve satış işlemlerinin yürütülmesi aşamalarının her biri mevzuata uygun olmalıdır.

5. Karara katılmayan maliklerin hakları nelerdir?

Karara katılmayan maliklerin bulunması her durumda dönüşümün duracağı anlamına gelmez. Kanunda öngörülen koşulların oluşması halinde, gerekli çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için özel bir süreç işletilebilir.

Bu süreçte karar ve teklifin usulüne uygun bildirilmesi, kanuni sürelerin tanınması ve satışa ilişkin işlemlerin mevzuata uygun yürütülmesi gerekir. Çoğunluk hesabı, kararın içeriği, bildirimlerin geçerliliği ve satış sürecindeki olası hukuka aykırılıklar somut olayın koşullarına göre incelenmelidir.

6. Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmelidir?

Yüklenici yalnızca vaat ettiği daire sayısı, ek ödeme veya teslim süresi üzerinden değerlendirilmemelidir. Projenin teknik, ekonomik ve hukuki açıdan uygulanabilir olması gerekir.

· Mali yeterlilik: Yüklenicinin projeyi tamamlayabilecek finansal gücü ve devam eden işleri incelenmelidir.

· Teknik yeterlilik: Tamamladığı projeler, teknik kadrosu ve iş deneyimi değerlendirilmelidir.

· Hukuki durum: Ticaret sicili kayıtları, temsil ve imza yetkileri ile projeyi etkileyebilecek hukuki uyuşmazlıklar araştırılmalıdır.

· İmar ve ruhsat durumu: Vaat edilen projenin mevcut imar koşulları içinde uygulanabilir olup olmadığı kontrol edilmelidir.

· Teminatlar: İnşaatın tamamlanmaması veya sözleşmeye aykırılık ihtimaline karşı uygun teminatlar değerlendirilmelidir.

· Teslim ve yaptırım koşulları: Teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar ve sözleşmenin sona ermesi halinde izlenecek yol belirlenmelidir.

7. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu modelde yüklenici, belirlenen inşaatı yapmayı; arsa sahipleri ise kararlaştırılan koşullar çerçevesinde yükleniciye arsa payı veya bağımsız bölüm devretmeyi üstlenebilir. Sözleşmenin hukuki niteliği ve şekil şartları, içeriğine ve öngörülen devir modeline göre değerlendirilmelidir.

Sözleşmede düzenlenmesi gereken temel konular

· Tarafların kimlikleri, mülkiyet durumları ve temsil yetkileri.

· Taşınmazın ada-parsel bilgileri, tapu kayıtları ve imar koşulları.

· Maliklere ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin katı, cephesi, alanı ve özellikleri.

· Malzeme ve imalat standartlarını gösteren ayrıntılı teknik şartname.

· İnşaata başlama, tamamlama ve teslim tarihleri.

· Gecikme halinde uygulanacak cezai şart ve zararların karşılanmasına ilişkin hükümler.

· Tapu devirlerinin aşamaları ve yüklenicinin edimlerini güvence altına alacak teminatlar.

· İskân, kat mülkiyetine geçiş ve teslim sırasında tamamlanması gereken işlemler.

· Sözleşmeye aykırılık, fesih, tasfiye ve uyuşmazlık çözümüne ilişkin hükümler.

8. Müteahhide verilecek dairenin önceden belirlenmesi neden önemlidir?

Mevcut binadaki bağımsız bölüm ile yeni binada oluşturulacak bağımsız bölümün hukuki ve ekonomik değerleri aynı olmayabilir. Kat, cephe, manzara, kullanım alanı, eklentiler ve otopark hakkı gibi unsurlar değer üzerinde etkili olabilir.

Bu nedenle sözleşmede mevcut bağımsız bölümün veya arsa payının durumu, yeni projede yükleniciye ve maliklere tahsis edilecek bağımsız bölümler, paylaşım planı ve devirlerin hangi aşamalarda yapılacağı açıkça belirlenmelidir. Sözlü anlaşmalarla yetinilmesi, teslim aşamasında uyuşmazlık doğurabilir.

9. Müteahhit inşaatı tamamlamazsa ne olur?

Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamaması veya işi bırakması halinde başvurulabilecek hukuki yollar; sözleşmenin içeriğine, temerrüt koşullarına, yapılan devirlere ve inşaatın hangi aşamada kaldığına göre değişir.

Somut olayın koşullarına göre temerrüt hükümlerinin uygulanması, cezai şart veya zararların talep edilmesi, kanuni şartlar varsa sözleşmenin sona erdirilmesi, tapu kayıtları bakımından hukuki koruma talep edilmesi ve gerekli hâllerde dava veya ihtiyati tedbir yoluna başvurulması gündeme gelebilir. İnşaatın gecikmesi, sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği veya tapu devirlerinin otomatik olarak geri döneceği anlamına gelmez.

10. Kira yardımı ve diğer destekler

6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat kapsamında, gerekli koşulları sağlayan hak sahipleri için kira yardımı veya diğer destekler gündeme gelebilir. Yardımın türü, miktarı, süresi, başvuru yöntemi ve hak sahipliği koşulları; taşınmazın bulunduğu yere, uygulamanın niteliğine ve yürürlükteki düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.

Başvuru öncesinde güncel idari düzenlemeler kontrol edilmeli, gerekli belgeler hazırlanmalı ve süreler takip edilmelidir. Kamu tarafından sağlanan yardım ile yüklenicinin sözleşmeden doğan ödeme yükümlülükleri farklı hukuki temellere dayanır.

11. Tapu, arsa payı ve mülkiyet hakları

Tapu kayıtları, maliklerin sahip olduğu hakların belirlenmesinde temel öneme sahiptir. İpotek, haciz, intifa hakkı, kira şerhi ve diğer takyidatlar, somut olayın niteliğine göre dönüşüm sürecini etkileyebilir. Bu kayıtların varlığı her durumda dönüşümü imkânsız kılmaz; ancak hukuki sonuçları ayrıca incelenmelidir.

Arsa payı neden önemlidir?

Arsa payı, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki ortak mülkiyet payını ifade eder. Kentsel dönüşümde arsa payları karar alma süreçlerini ve bazı paylaşım hesaplarını etkileyebilir. Arsa payı ile yeni binadaki bağımsız bölümün net alanı aynı kavram değildir; hakların karşılaştırılması yalnızca metrekare hesabına indirgenmemelidir.

12. İmar durumu ve inşaat hakkı

Dönüşüm sonrasında kaç daire yapılacağı, dairelerin büyüklükleri ve binanın özellikleri yalnızca maliklerin veya yüklenicinin tercihine bağlı değildir. İmar planı, plan notları, parsel özellikleri, yapılaşma koşulları ve ilgili idarenin kararları dikkate alınmalıdır.

Mevcut binadaki bağımsız bölüm sayısının yeni binada aynen korunacağı veya her malikin aynı metrekarede daire alacağı varsayılmamalıdır. Yükleniciyle anlaşmadan önce imar durumu incelenmeli, projenin uygulanabilirliği teknik uzmanlarla değerlendirilmelidir.

13. Maliklerin sık yaptığı hukuki hatalar

· Sözleşmeyi yeterince incelemeden imzalamak.

· Sözlü vaatlere güvenerek önemli koşulları yazılı hâle getirmemek.

· Tapu devirlerini ve teminatları yeterince değerlendirmemek.

· Arsa paylarını ve imar durumunu incelememek.

· Tebligat ve itiraz sürelerini kaçırmak.

· Bağımsız bölüm paylaşımını belirsiz bırakmak.

· Yüklenicinin işi tamamlamaması ihtimaline karşı yeterli sözleşmesel güvence oluşturmamak.

Bu risklerin önemli bir bölümü, dönüşümün başında yapılacak hukuki ve teknik incelemelerle azaltılabilir.

14. Kentsel dönüşüm sürecinde avukat desteği neden önemlidir?

Kentsel dönüşüm; mülkiyet hakkı, borç ilişkileri, idari işlemler ve teknik uygulamaların birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Hukuki destek yalnızca dava açılması veya uyuşmazlık çıkması aşamasında değil, dönüşüm kararı alınmadan önce de önem taşır.

· Tapu kayıtları, arsa payları ve takyidatların incelenmesi.

· Riskli yapı tespiti, bildirimler ve başvuru sürelerinin değerlendirilmesi.

· Karar alma usullerinin ve çoğunluk koşullarının kontrol edilmesi.

· Yüklenici sözleşmesi ve teknik şartnamenin hazırlanması veya incelenmesi.

· Bağımsız bölüm paylaşımı, tapu devirleri ve teminatların değerlendirilmesi.

· Teslim, gecikme, cezai şart, fesih ve tasfiye hükümlerinin düzenlenmesi.

· Gerekli ihtarnamelerin, idari başvuruların ve dava süreçlerinin yürütülmesi.

Her projenin hukuki ve teknik özellikleri farklıdır. Başka bir projede kullanılan sözleşme veya paylaşım modelinin her taşınmaza uygun olduğu varsayılmamalıdır.

Sonuç: Kentsel dönüşümde güvenli yapı kadar hukuki güvence de önemlidir.

Kentsel dönüşüm, mülk sahipleri için önemli bir fırsat olmakla birlikte dikkatli yönetilmesi gereken bir hukuki süreçtir. Güvenli bir yapıya kavuşmak kadar mevcut mülkiyet haklarının korunması ve yeni projede üstlenilen yükümlülüklerin doğru belirlenmesi de önem taşır.

Riskli yapı tespitinden yüklenici seçimine, sözleşmenin hazırlanmasından tapu devirlerine kadar her aşamada yapılacak doğru değerlendirmeler, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlayabilir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölüm paylaşımının, teslim koşullarının, teminatların ve gecikme yaptırımlarının açıkça düzenlenmesi gerekir.

ADA & ÖZYURTSEVEN Hukuk ve Danışmanlık olarak kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahiplerinin haklarının korunması, yüklenici sözleşmelerinin hukuki açıdan değerlendirilmesi, sözleşmelerin hazırlanması ve dönüşümden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümüne yönelik hukuki danışmanlık hizmetleri sunuyoruz. Kentsel dönüşüm sürecinizde haklarınızı ve hukuki seçeneklerinizi değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bilgilendirme notu: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın özellikleri ve yürürlükteki mevzuat hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.